澳洲房市泡沫,究竟何时破灭

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自从一年前房产周期达到顶峰以来，关于住宅地产市场未来的厄运和悲观预测已经悄然成为主流。

但是，在经历了一段非同寻常的价格上涨之后，澳洲的房地产预测者们似乎对接下来会发生什么感到迷茫。

全澳各地在年之前买房的业主在短短12个月内看到自己在全澳大部分地区的不动产增值了四分之一，这被证明是有史以来最惊人和最广泛的地产繁荣之一。

然而，未来的发展轨迹更加不确定。悉尼和墨尔本的价值已经趋于成熟，而较小的市场继续以越来越慢的资本收益率前进。

3月的PropTrack数据显示，房价增幅进一步放缓，上个月所有类型的住宅价格仅上涨了0.68%。三个州府（墨尔本、珀斯和达尔文）出现了微小的下降，而悉尼、布里斯班和阿德莱德则有所放缓。CoreLogic的拍卖清盘率也表明房屋销售数量下降，尽管上周末全澳仍有七成物业在拍卖中售出。

银行经济学家预计，在未来12-24个月内，房价将会下跌。西太银行（Westpac）和联邦银行（CBA）都认为新次啊年第一季度就会加息。前者的预测最悲观，认为房价将暴跌14%，而CBA——四大行中的老大哥——预计年将下跌10%。澳盛银行（ANZ）的预测跌幅为4%，远远低于前者。

CoreLogic的劳力斯（TimLawless）说，预测通常建立在三个核心市场影响因素上——利率、成本和更广泛的经济。尽管经济强劲——工资有望增长，失业率创历史新低，通货膨胀率上升——但利率预计将在短期内上调，某些固定房贷利率产品已经从不到2%翻了一番。

鉴于多万借款人从未经历过加息，CBA的澳洲经济主管艾尔德（GarethAird）上周对加息可能影响更广泛市场表示担忧。

AMP首席经济学家奥利弗（ShaneOliver）预计，在悉墨市场的带动下，到今年年底，房价将以1%的跌幅趋于平稳，然后在年从峰值上下跌10%至15%。他指出，目前房价向上爬升的趋势很可能在7月前开始下滑。

奥利弗博士说：“这主要是基于一个事实，即货币周期正在收紧，从历史上看，这会导致房地产市场的下滑。”

市场拐点可能真的要来了，4月连续多个长周末的干扰可能导致市场放缓，大选前的普遍政治不确定性可能促使房市安静下来。

劳力斯说，如果市场像预测的那样拐弯，这将是有史以来最重大的修正之一。

以悉尼为例，在短暂而剧烈的大流行中，房价在16个月内上涨了28%。年至年期间的上扬期历时66个月，实现了75%的增长。紧接着的回调中，价格在两年内仅回落了25%。在此基础上，劳力斯认为这一次的跌幅也“不会那么大”。他认为关于跌幅将达到两位数的预测“虽然并非不合理，但可能过于悲观了”。

但是，越来越多的经济学家倾向于将经济繁荣作为市场前景走强的基础。

卖买双方的行为也为PropTrack预测来年6%至8%的收益提供了依据。经济学家雷恩（PaulRyan）说，到年，出现平稳的持有模式也不是不可能的。

住房产业协会（HIA）的首席经济学家里尔顿（TimReardon）虽然没有提出自己的预测，但他否定了一些过度看跌的预测。“市场预计到明年年底利率将上升到2.5%（目前为0.1%），而这是不可能的，”里尔顿说。加息不太可能阻止买家交易，但他们会对过度借贷更为谨慎。

来源：澳洲新鲜事