财熵雅居乐刻舟求剑

导读：华南地产“五虎”之一雅居乐，过去每一步都能踏准时代的节奏，然而，或许正是因为这一次次的成功，不断强化了掌门人陈卓林对自己的“坚定”，使其陷入到一个舒服的“路径依赖”陷阱里：只要重复过去的成功，就能让辉煌停留。这种“以不变应万变”，是典型的“刻舟求剑”。年，60岁的陈卓林迎来本命年，财熵粗略计算，雅居乐年内剩余到期债券67亿元，“太岁劫”会发生在陈掌门身上吗？

雅居乐董事长陈卓林图源网络

作者

林乐诗

如果时光可以倒流，陈卓林最想重返的年份，大概是年。那是他第四个本命年，却也是他有生以来最高光的时刻。

彼时，华南“四虎”的咆哮震动整个地产圈。在中国房企销售排行榜上，恒大（.HK）、碧桂园（.HK）、富力（.HK），以及陈卓林创办的雅居乐集团（.HK）分次而立，联手瓜分十一强四个席位。这正是雅居乐距离“行业前十”最接近的一次。

那一年，雅居乐和碧桂园、富力联合体，以亿天价拍下的“超级大盘”——广州亚运城项目顺利开卖，引发广州城区空前狂热的哄抢浪潮。这个项目后来常年霸榜“全国地王”前列。还有很多房企高管不远万里，专门跑去雅居乐在海南打造的一个“乐园”——陵水清水湾，钻研这个项目是如何凭一己之力，令雅居乐当年净利润暴增超%的“成功秘诀”。

当然，陈卓林那一年也还没因“性骚扰”丑闻和反腐风暴陷入声誉危机，人们对于这位雅居乐掌门人的印象仍是：一个重情义的儒商。

雅居乐由陈卓林和他的四个兄弟创办，在集团上市之后，雅居乐超70%的股权被陈氏五兄弟“瓜分”。在全盛时期，陈氏五兄弟全部登上中国福布斯富豪榜：老三陈卓林是集团大股东，以75.1亿元的总资产排名第58位；老五陈卓贤排名位；老四陈卓南、老二陈卓喜、老大陈卓雄均排在多名。

陈卓林想过让辉煌岁月尽可能长地停留，却渐渐发现力不从心。从行业排名可知，雅居乐的没落已经掩不住了——从痛失20强宝座，到跌出前30队列之外，同是华南发家的恒大和碧桂园早已一骑绝尘。

年，是陈卓林的第五个本命年。但这一次，焦头烂额的雅居乐，不禁让人想到民间那句俗语：“本命年犯太岁，太岁当头坐，无喜必有祸。”

挥泪甩卖大盘项目

上海票交所近日公布的年商票持续逾期名单中，“雅居乐系”至少有6家公司上榜。公开债方面，财熵粗略计算，雅居乐年内剩余到期债券67亿元，其中境内30亿元，境外包括两笔将于8月到期的美元债，偿债压力将集中在下半年。

标普估算，截至今年1月，雅居乐现金规模为亿-亿元，其中仅25%-35%为境内外控股公司层面的可动用资金，但这些资金，正如另一家评级机构——穆迪在报告所述，“不太可能将所有现金用于偿还债务，因为它必须在项目和运营公司层面上保持相当数量的资金用于运营。”

一个半月前，雅居乐将其所持有的广州亚运城项目公司的所有股权，以18.43亿元的价格出售给中海地产（.HK）。

资料显示，经过13年开发，广州亚运城这个“超大盘小区”坐拥96栋建筑楼、套单位，目前还有万方建筑面积未出售。要不是有苦衷，陈卓林想必是不会把这头“现金牛”卖掉的——雅居乐公告透露，这笔交易中，一部分对价用于偿还股东贷款。集团缺钱显而易见。

“甩卖”，还发生在雅居乐多地的楼盘，很多大盘项目成了这轮降价的“重灾区”。

贝壳网数据显示，广州雅居乐天际去年10月均价为8万元/平米，今年2月已经降到了约5万元/平米；北海金沙湾开盘时均价1.2万元/平米，如今“腰斩”不止，售价暴跌到0.55万元/平米；中山雅居乐万象郡去年9月均价1.1万元/平米，今年2月最低降到了0.72万元/平米，相当于打了七折。其中，后两个都是超40万方的大盘。

中山雅居乐万象郡楼盘大幅降价，图源贝壳

三十年河东，三十年河西。要知道，在创业早期，正是这类大盘住宅项目为雅居乐打响了品牌。

“一家七口，其乐悠悠”陈卓林在此前的媒体采访里多次提到，“雅居乐”三个字，灵感来源于早期和四个兄弟“穷开心”的日子——在那个物质匮乏的年代，“大”就是好，大家族代表多子多福，有钱就要住“大屋”。所以，陈氏兄弟瞄准了人们的“大社区”情结：“一个小区数十万人生活，中小学、医院、商业街一应俱全，俨然一座小城”。

2年，中山市三乡镇，雅居乐第一个项目雅居乐花园诞生。项目占地12.2万平方米，这成为雅居乐地产事业的起点。同时，由于中山毗邻香港，这个楼盘还斩获了一个“第一”——珠三角地区首个热门的外销盘，95%被港澳买家买走。

热卖之后，雅居乐一路突飞猛进，巅峰时期，雅居乐占有中山房地产市场70%的份额。在中山“独孤求败”的陈卓林，决定向外扩张，首站选择了广东省会广州。

那是0年。彼时的花城广州群雄汇聚，合生（.HK）、富力、恒大、碧桂园早已布局，激战正酣，成熟大盘集中涌现——祈福新村、星河湾、华南碧桂园……雅居乐姗姗来迟，但其一出手，便令同行侧目。

2年雅居乐“四盘同开”：南湖半岛花园、南海雍景豪园、花都雍华廷、广州雅居乐花园，建筑体量合计高达万平方米，成为广东地产史上一大壮举。到5年上市时，雅居乐已经阔步全国，“插旗”18个城市，将“雅居乐花园”的大盘模式复制到佛山四区，还有河源、成都、南京、西安、沈阳等城市。

9年，国土资源部对商品住宅用地的宗地出让面积给出明确上限，但对于那些热衷于开发大盘的开发商，这项规定并无太大震慑力——陈卓林的办法是，通过在原有项目周边拿地，围小城为造大城，做另一种形式的“大盘”。

“做时间的朋友，一块地滚动开发十期，开张能吃十年”，精于计算的商人，总是善于利用规模优势，将单位面积成本降到最低。

然而，大盘模式也是对开发商实力的考验。

首先，项目前期需要买地以及修建必要的配套，这很考验开发商的资源调配能力；其次，超级大盘开发时间长，暂不开发的部分必然会占用大量资金；另外，大盘项目一般远离城市繁华区，如遇市场转冷，去化难度会加大。

在全国套用大盘地产模式的雅居乐，近年来终于明白“等待”的痛苦滋味。

财熵根据雅居乐年中期报告统计，集团手上个在开发或待开发项目中，有33个占地面积大于30万平方米的大盘项目。这14%的项目，合计占地面积约万平方米，待开发面积万平方米，却占据了集团万平方米土储的48%。

这些项目不少集中在中山、惠州、河源以及广西北海等地，这些地方往往缺乏产业支撑，配套不完善，导致项目流通性不好。例如，中山和惠州都是三线城市，雅居乐在中山的土地储备为万平米，惠州为万平米。中山和惠州之和约为万平米，占了全国的五分之一。

近年来，部分项目因为销售不及预期，延缓了开发进度，也因此沉淀了巨量资金。据估计，这个数字超百亿。

例如，年雅居乐拿下了中山迪茵湖小镇地块。该地块规划建筑面积约为83万平方米，但由于销售不畅，到今年只建了20万平方米；年，雅居乐着手北海金海湾，规划建筑面积1万平方米，但目前尚有万平方米未开发。

时代的“金蛋”无法复制

当然，说起雅居乐的大盘开发，绕不开的还有一类项目：文旅地产。

年8月4日晚，日本东京奥运会乒乓球女子单打决赛，陈梦和孙颖莎夺得金牌、银牌，举国同庆。当日中国乒坛名宿王楠和其丈夫郭斌宣布的一则消息，更是将舆论热度推到一个顶峰：赠送每位国兵奥运冠亚军位于山东威海体育小镇的房产一套。

在得知该楼盘是由雅居乐开发后，网友风向一转：“这波营销打得真是妙”。

敏锐的市场触觉、超前的营销思路，一直是陈卓林的长处。在雅居乐刚刚成立时，他就已经想到去香港赞助“香港小姐选美大赛”，聘请香港无线总监陈锡年任职雅居乐，成功“捕获”港澳市场。

至于威海体育小镇，算是雅居乐近年来发力特色小镇、文旅地产的一个缩影。13年前，海南清水湾项目意外一炮而红，让雅居乐在地产江湖青史留名，也令陈卓林开始审视文旅地产蕴含的巨大商机。

海南清水湾项目极其诱人——地方政府为项目一期出价元/平方米，二期出价元/平方米，毛利率高达58%。但彼时，雅居乐自身的资产体量仅有亿元，如何吞下这个官方预计投资额高达亿元、坐拥万亩土地的文旅大盘？

陈卓林找来了摩根士丹利的股权融资支持。

海南清水湾项目没有辜负陈卓林的“豪赌”。9年新项目开盘后，轻松贡献了64亿元销售额，占雅居乐全年销售额的28%，次年占据总销售额的30%。

随后陈卓林乘胜追击，将海南文旅的版图进一步扩大——不仅在清水湾修建一条绵延16公里的景观大道、6家星级酒店长廊、席国际标准泊位的游艇码头、两个18洞滨海高热夫球场，还在海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇等地复制相关模式。

雅居乐海南陵水清水湾，图源网络

某位亚洲青年曾在一次地产论坛上盛赞海南清水湾：世界上只有三个地方的沙滩会唱歌，一处是美国的夏威夷，一处是澳洲的黄金海岸，还有一处，就是海南的清水湾。

陈卓林终于体会到“种豆得‘金蛋’”的喜悦——至年，海南清水湾每年销售额稳定超过60亿元。

巅峰出现在年。那一年，海南清水湾单盘销售亿元，成为当年全国单盘销售冠军，也因此一战封神，被誉为“中国旅游地产第一盘”。

“只要有美景的地方，就有雅居乐别墅”，也是从年开始，雅居乐在全国多个地方开始旅游地产的布局，包括陕西、海南、辽宁、云南、广东等地。

尤其在云南，雅居乐与四个地方政府都签约了旅游地产，旨在打造第二个海南清水湾。雅居乐在云南的项目不仅规模和海南相似，皆为万亩大盘，土地价格也是惊人的低廉。位于西双版纳、瑞丽、腾冲的三个项目，总建筑面积.5万平方米，购地仅花费9.58亿元，平均楼面地价仅元/平方米。

但云南项目的剧本却没有如预期一样成功上演。过于低廉的地价引起了监管部门的注意，令雅居乐卷入水深火热的政商风暴。随后还被媒体曝出侵占山地、林地、耕地，没有办国土证，以及手续不齐就先开建等消息。

陈卓林终于发现，“金蛋”是时代的金蛋，无法复制。

今年3月9日深夜，有权威的房地产投资人士在社交平台发布消息称，“雅居乐的海南清水湾大概率要交割了”，并得到多个地产大V的转发。财熵就此向雅居乐投资者关系部询问，截至发稿，尚未得到回应。

陈卓林难道要“割爱”海南清水湾？这大概也是雅居乐留给时代的问号。

掉入“路径依赖”陷阱

都说在时代更迭中，能够屹立潮头，至少曾经站在时代巅峰的人，都有过人的洞察力。某种意义上，陈卓林也是这样的人，手把着雅居乐的方向盘，他驶过三个重要的关口：

第一个，2年正值住房制度改革全面启动，成立地产公司；

第二个，上世纪90年代中期瞄准港澳市场，千禧年重仓珠三角市场大盘开发，抓住城市化红利，作为地产圈“华南五虎”之一横空出世；

第三个，砸中海南旅游业的“金蛋”，在消费升级时代赢得高端市场，成功打造中国文旅地产的标杆。

雅居乐过去每一步都能踏准时代的节奏，然而，或许正因这一次次的成功，不断强化陈卓林对自己的“坚定”，使其陷入到一个舒服的“路径依赖”陷阱里：只要重复过去的成功，就能让辉煌停留。一旦有机会走出去，也是沿袭昔日的旧做法。

这种所谓的“以不变应万变”，是典型的“刻舟求剑”。然而，如今开发商争夺的是一个存量市场，传统开发商被要求向生活运营商转型——随着城市化速度加快，大体量项目的规划风险变大，对于精细开发的要求更高；当年按照裙带关系和人脉关系来分配资源的社会规则，也渐渐被淘汰。

30年前，陈卓林和夫人陆倩芳，以及四个兄弟勇闯地产商海；30年后，这六个人的名字，依然出现在雅居乐的董事列表上，占据董事会11席中的6席，并且牢牢把控集团62.63%的股权。“家”，能带来快乐，但家不是万能的。

在房企规模化的道路上，因个人英雄主义、家族管理出现问题，导致不断被超越的例子并不少。昔日华南地产“五虎”之一合生创展是一个例子，宋卫平时代的绿城（.HK）、林氏家族控制的金辉（.HK）、纪海鹏底下的龙光集团（.HK）、王健林治下的万达等也都殊途同归。

过去11年，公众已经很少听到关于雅居乐正面的轰动性新闻了。再也没有和当年的广州雅居乐花园、海南清水湾同级别，令行业耳目一新的项目了。相反，有关陈卓林个人的负面消息却两次爆出，一次是年性骚扰女秘书，一次是年涉嫌官商勾结。

政商风暴平息后，在年3月的业绩发布会上，陈卓林被问及未来展望时百感交集，欲言又止：“无论什么都要小心，我们更加要小心，不像以前随意去投一块地，放几年都没有问题，但现在真的要小心。”一句话里，用了三个“小心”。

彼时，雅居乐已经连续5年失约销售目标——从年抵达全盛后，雅居乐就走上了下坡路。

至于雅居乐后来的多元化战略，确实是努力克服发展惯性、主动拥抱转型的尝试，但起码目前看来，还没有太突出的成绩。年上半年雅居乐约亿元的总收入中，来自多元化业务的收入约54亿元，占总收入比例为16.3%，同比增长4.2个百分点。其中超90%来自物业，其余的诸如雅生活、环保和商管，贡献十分有限。

4年前，被记者问及接班人选时，陈卓林笑道：“我才50多岁呢，就问我接班问题？”可见其骨子里散发着越老越不服输的劲儿，想要做些改变，颇有些“老骥伏枥，志在千里”的意味。

如今，陈卓林已踏入花甲之年。“人到六十而耳顺”，说的是到了这个年纪，把该经历的都经历了，能更深刻地以一种客观和超高的境界去对待世界——纵使曾有万般浮华与精彩，人也不能总是回头看。太了解过去，就看不懂未来了。

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